Welches ist das richtige Kredit-Modell?

Junge Menschen, die den Bau oder Kauf einer Immobilie realisieren möchten, tun dies in der Regel über eine Erstfinanzierung. Kreditnehmer, im Alter zwischen 45 und 75 Jahren, haben laut Studien eher die Renovierung, Sanierung oder Modernisierung der bereits vorhandenen Immobilie im Sinn. Daher unterscheiden sich die Finanzierungsmodelle grundlegend in ihrer Zusammenstellung.

Es gibt bei der Kreditaufnahme verschiedene Schwerpunkte zu berücksichtigen, die sich an der Art der Verwendung und der individuellen Situation des Kreditnehmers orientieren. Wir, als Bode Finanzdienstleister, unterscheiden zwischen den folgenden Anforderungsprofilen:

• Neubau / Kauf Erstfinanzierung bei Kauf oder Neubau
• Nachfinanzierung Erweiterung der Erstfinanzierung
• Modernisierung, Sanierung und Renovierung bei Veränderungen an Bestandsgebäuden
• Anschlussfinanzierung Im Anschluss an eine auslaufende Finanzierung
• Umschuldung bei Wechsel zu einer anderen Bank

Die sinnvollen Zeitpunkte für einen Umbau können sehr stark variieren. Häufig wird etwa eine Dachisolierung nach zehn bis fünfzehn Jahren fällig, zum Teil hält sie aber auch länger. Fenster werden in vielen Fällen ab zirka zwanzig Jahren nach Einbau ausgetauscht. Der Austausch der Heizung kann zirka nach fünfzehn bis zwanzig Jahren sinnvoll sein, je nach Energieverbrauch und Energieeffizienz der bestehenden Heizung. Die Renovierung von Küche und Bad erwägen Eigenheimbesitzer nicht selten nach etwa zehn bis fünfzehn Jahren - das kann aber individuell stark variieren.

Tipp: Wer eine umfangreiche Renovierung, einen Umbau oder eine Sanierung plant, sollte sich vor ab gut informieren - über die voraussichtlichen Gesamtkosten und über alle Fördermöglichkeiten und Finanzierungsvarianten. Die Interhyp-Berater und -Beraterinnen sind Spezialisten für die Finanzierung Ihres Umbaus oder Ihrer Modernisierung. Gemeinsam mit Ihnen analysiert Ihr Interhyp-Finanzierungsberater oder -Finanzierungsberaterin Ihre Lebenssituation, Ihre Wünsche und den finanziellen Rahmen für das Projekt. Bei der Empfehlung für eine optimale Finanzierungslösung prüfen sie Fördermöglichkeiten, Konsumentenkredite und klassische Baufinanzierungen - damit Sie eine maßgeschneiderte Lösung erhalten.

Bei einem Kredit dieser Art handelt es sich um ein spezielles Angebot der Banken. Es richtet sich an Verbraucher, die bereits ein Eigenheim besitzen oder ihre Baufinanzierung bereits zu großen Teilen getilgt haben. Während eine Baufinanzierung entweder zweckgebunden zum Erwerb einer Immobilie oder zur Durchführung wertsteigender Maßnahmen eingesetzt werden muss, dürfen Sanierungskredite auch zum reinen Werterhalt genutzt werden. Ein weiterer Unterschied liegt in den möglichen Summen für das Darlehen.

Modernisierungskosten eines Hauses

Ein Umbau, eine energetische Sanierung oder eine umfassende Modernisierung können schnell ganz schön ins Geld gehen, 50.000 bis 100.000 Euro sind da durchaus realistisch. Ob Wärmedämmung, Photovoltaikanlage oder ein neues Bad, die Modernisierungskosten können sich schon bei einer Maßnahme durchaus auf 20.000 Euro belaufen. Kommen dann noch ein Fenster- oder Heizungstausch oder ein neuer Carport hinzu, sind 50.000 oder sogar 100.000 Euro leider keine Seltenheit. Zwar lässt sich ein Teil der Modernisierungskosten steuerlich absetzen, für Mieter und Eigentümer einer selbst genutzten Wohnung hat der Gesetzgeber aber eine Grenze von 1.200 Euro im Jahr festgelegt - den überwiegenden Teil der Kosten müssen Sie also selbst tragen. Da ist es sinnvoll, sich vor der Umbaumaßnahme einen Überblick über günstige Darlehen und Fördermittel zu verschaffen.

Übrigens: Vermieter können Kosten nicht nur leichter beim Finanzamt geltend machen, sie dürfen Modernisierungskosten auch umlegen, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Sie bleiben hier also in der Regel nicht auf den gesamten Kosten sitzen.

Die genauen Kosten für eine Modernisierung können nach individueller Situation und Aufwand von Material und Ausführung natürlich variieren. Hier sollte, vor Beginn der Maßnahme, ein Architekt beziehungsweise Bausachverständiger eine genaue Einschätzung vornehmen.

Förderungen bei der Finanzierung nutzen

Was viele nicht wissen: Für einen Umbau kommen oft auch Fördermittel in Betracht, etwa von der staatlichen Förderbank KfW oder des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Setzen Sie beim Umbau auf Energieeffizienz, ist häufig eine Förderung über das Programm "Energieeffizient Sanieren" der KfW möglich. Das kann zum Beispiel eine Rolle spielen, wenn Sie die Heizungssysteme austauschen wollen oder wenn Sie eine Dachisolierung oder eine Außenwanddämmung planen. Auch für den Einbau von Solaranlagen kommen Förderkredite in Betracht. Wenn Sie also die Modernisierungskosten berechnen, sollten Sie die möglichen Förderprogramme keinesfalls außer Acht lassen - denn die Modernisierungskosten über eine Finanzierung abzudecken, geht kaum günstiger als über die KfW-Kredite. Die Darlehen sind nämlich nicht nur sehr zinsgünstig, Sie profitieren hier auch in der Regel von einer tilgungsfreien Anfangsphase, in der Sie nur die Zinsen zurückzahlen. Erreichen Sie durch die Maßnahmen einen der Standards für KfW-Effizienzhäuser, können Sie einen Tilgungszuschuss erhalten - der Staat übernimmt hier also einen Teil der Kosten für Sie.

Auch wenn Sie auf Barrierefreiheit setzen, ist nicht selten das Förderprogramm "Altersgerechter Umbau" eine mögliche Finanzierungsvariante. Das kann zum Beispiel beim Badumbau eine Rolle spielen. Möchten Sie die für Sie günstigste Variante finden, hilft bei den Modernisierungskosten ein Rechner, mit dessen Hilfe Sie verschiedene Angebote vergleichen können. Bei der Modernisierung muss es nämlich keineswegs immer der klassische Bau- beziehungsweise Immobilienkredit oder ein Sanierungskredit sein. Für kleinere Finanzierungssummen rund ums Haus ist oft auch ein einfach zu beantragender Konsumentenkredit sinnvoll, etwa für den Kauf und Einbau einer modernen Küche. Bei einer Baufinanzierung werden die Kosten für eine Küche zum Teil als nicht ansetzbare Inventarkosten betrachtet. Für umfangreiche Umbaumaßnahmen ohne Fördermöglichkeit, etwa einen Anbau, kommt auch eine klassische Baufinanzierung in Frage. Wir haben alle Förderprogramme der KfW sowie der BAFA zusammengestellt.

Wann wird eine Anschlussfinanzierung notwendig?

Eine Baufinanzierung läuft oft 25 bis 30 Jahre, bis die letzte Rate bezahlt und die Immobilie schuldenfrei ist. Doch häufig vereinbaren Finanzierungsnehmer und Bank, dass der Zinssatz nur für einen Teil der voraussichtlichen Rückzahlungsdauer - beispielsweise für zehn Jahre - festgeschrieben wird. Während dieser Zinsbindungsfrist muss der Kreditnehmer die vereinbarten Raten zahlen und darf nur Sondertilgungen leisten, wenn er dies zuvor vertraglich mit der Bank vereinbart hatte. Eine außerplanmäßige Kündigung des Darlehens ist nur aus wichtigen Gründen wie etwa dem Verkauf der Immobilie und gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank möglich.
Der feste Rückzahlungsplan endet mit dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist. Sind dann noch Restschulden vorhanden, benötigen Sie als Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung. Weil zu diesem Zeitpunkt auch die vertraglichen Einschränkungen aufgehoben werden, können Sie Ihre Finanzierungsstrategie neu justieren.

Darlehen läuft meist mit variablem Zins weiter

Üblicherweise ist in Kreditverträgen mit Sollzinsbindung vereinbart, dass das Darlehen zunächst mit einer variablen Verzinsung weiterläuft, wenn die Zinsbindungsfrist endet. Die Zinsen orientieren sich dann am kurzfristigen Marktzins.
Diese Klausel verhindert, dass der Kreditnehmer sofort seine Restschulden zurückzahlen muss, wenn er bis zum Auslaufen der Zinsbindung noch keine Entscheidung über die Anschlussfinanzierung getroffen hat. Andererseits können variable Darlehen problemlos kurzfristig gekündigt und umgeschuldet werden.

Was kann ich am Ende der Sollzinsbindung bei meiner Finanzierung ändern?

Die Anschlussfinanzierung bietet Ihnen genauso viel Wahlfreiheit wie eine Neufinanzierung. Das eröffnet Ihnen die Möglichkeit, Ihre Finanzierungsplanung an die aktuellen Finanz- und Lebensverhältnisse anzupassen und mit einem Anbietervergleich Zinskosten zu sparen.
Eine Orientierungshilfe bei der Wahl der Optionen bietet die folgende Tabelle: